Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapuda gerçek hak durumu yansıtmayan haller de tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir. Söz konusu bu davada, tapu sicilinde yer alan haksız kayıt iptal edilerek, taşınmazın gerçek sahibi adına tescil edilmesidir. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan, hukuki sebepten yoksun olan bu tescil yolsuz tescil olarak kabul edilir ve tapuda adı geçmeyen gerçek hak sahibinin dava hakkı doğar.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Sonucu
Bu davanın hukuki dayanağı TMK. 1023-1024-1025. Maddelerinde yer almaktadır. Bu davada ayni hakkı yolsuz tescille elde eden kişiye karşı gerçek hak sahipleri dava açacaktır. Her tescil geçerli bir tescil anlamına gelmemektedir. Aşağıda sayacağımız bazı durumlarda yolsuz tescil durumu olabilir ancak bu durumunda istisnası mevcuttur. “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Bu durumda gerçek sahibi malik dava konusu hakkın iadesini isteyemeyebilir ancak bu olay karşısında bir zararı var ise bunu talep etme imkanı vardır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
- Yolsuz tescil
- Muris muvazaası
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması
- Hukuki ehliyetsizlik
- Hile, hata veya tehdit nedeniyle yapılan işlemler
- Geçersiz hukuki işlemler
- Miras nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar
- Kadastro işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Taşınmazın gerçek hak sahibi dışında başka bir kişinin adına tescil edilmiş olması
Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açılırker hangi sebebe dayanılarak açılması önem taşımaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Şartları
Tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi için tapu kaydında malik gözüken kişinin tescilinin hukuka aykırı olması, tescile konu olan taşınmaza yönelik gerçek hak sahibinin mülkiyet veya sınırlı ayni hakka sahip olması ve bu davayı açmada hukuki yararının bulunması gerekmektedir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, tapu sicilindeki tescilin gerçek hukuki durumu yansıtmaması ve geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması gibi durumları ifade eder. TMK m. 1024’e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişinin hukuki korunması ise TMK m. 1025’te düzenlenmiştir.
Tapu İptal ve Tescil Davası ile Yolsuz Tescil Arasındaki İlişki
Yolsuz tescil, tapu iptal ve tescil davasının açılmasındaki hukuki sebeplerden biridir. Ancak her yolsuz tescil tapu iptal ve tescil davasının açılmasına sebebiyet vermemektedir. Söz konusu uyuşmazlığın maddi bir hatadan kaynaklı mı olduğu yoksa Mülkiyet iddiasına yönelik hak kaybına sebebiyet verip vermediğinin tespit edilmesi gerekmektedir. Eğer ki maddi bir hatadan kaynaklanıyorsa tapu kaydının düzeltilmesi yeterli olur. Teknik ve yazım hatası mevcutsa ilgili Tapu Müdürlüğüne başvuruda bulunarak düzeltilmesi talep edilmelidir. Eğer ki düzeltilmezse tapu kaydının düzeltilmesi yoluna gidilir. Mülkiyetin devri haksız bir devir ise tapu iptal ve tescil davası açılır.*
Kimler Tapu İptal ve Tescil Davası Açabilir?
Bu davayı tapu sicilinde malik olarak gözükmeyen hukuka aykırı olarak hak kaybına uğrayan, ayni hakkı zedelenen, taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olduğunu ileri süren kişiler, sınırlı ayni hak sahipleri, paydaşlar, hukuki yararı bulunan diğer kişiler bu davayı açabilir.
Mirasçılar, miras bırakan tarafından yapılan hukuka aykırı bir işlem nedeniyle haklarının ihlal edildiğini ileri sürdüklerinde, somut olayın koşullarına göre tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilir.
Davanın kim tarafından açılabileceği ise doğrudan dava konusu taşınmazın tapu kaydı, işlem tarihi, tarafların hukuki ilişkisi ve ileri sürülen hukuki sebep dikkate alınarak belirlenmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kimlere Karşı Açılabilir ?
Tapu iptal ve tescil davasını tapu da malik gözüken kişiye karşı dava açılması gerekmektedir. Ancak daha sonra bu taşınmazı iktisap eden kişiye yönelik her zaman dava açılacağı anlamına gelmez. TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Buna karşılık TMK m. 1024, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını düzenler.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre
Tapu iptal ve tescil davalarında tek bir genel zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Davayı açmak isteyen tarafın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik göstermektedir. Bu yüzden dayanılan hukuki sebebi doğru bir şekilde irdelemek gerekir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Önemli Olan Deliller
Pendik’te bulunan ve uzmanlık alanımız olan bu dava da tavsiye olarak tavsiyemiz; Davacı, tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğunu ve kendisinin hangi ayni hakkının ihlal edildiğini ortaya koymalıdır.
Bu kapsamda somut olayın niteliğine göre;
- Tapu kayıtları ve takyidat kayıtları,
- Resmî senetler,
- Sözleşmeler,
- Mirasçılık belgeleri,
- Vekâletnameler,
- Kadastro belgeleri,
- Banka kayıtları,
- Bilirkişi incelemesi,
- Keşif,
- Tanık beyanları ve diğer yasal deliller kullanılabilir.
Özellikle muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve iyi niyet gibi konularda olayın tamamını ortaya koyan deliller önem taşır.
Sonuç:
Tapu iptal ve tescil davasında amaç yalnızca mevcut tapu kaydının iptal edilmesi değil, taşınmaz üzerindeki gerçek ayni hakkın korunarak bu hakkın tapu siciline doğru şekilde yansıtılmasıdır. Bu nedenle dava sürecinde tapu kayıtlarının, hukuki işlemlerin ve diğer delillerin birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşır.
