Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras yoluyla edinilen ev, arsa ve arazilerde çeşitli hukuki sorunlara neden olabilmektedir. Hissedarların taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamaması ya da hissedarlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması, uygulamada sık karşılaşılan durumlardandır. Hisseli tapu devri, hisse satışı ve hisseli taşınmazın paylaşımı, taşınmazın mülkiyet şekline ve somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Özellikle önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi ve miras yoluyla edinilen taşınmazların satışı bakımından kanunda ayrı ayrı düzenlemeler bulunmaktadır. Bu nedenle hisseli tapunun devri veya paylaşımı öncesinde taşınmazın tapu kaydındaki mülkiyet şeklinin ve pay oranlarının belirlenmesi önemlidir.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin malik olması durumunu ifade etmek için kullanılan genel bir kavramdır.Paylı mülkiyette bir taşınmazın tamamı üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda payı bulunur. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre paylı mülkiyette birden fazla kişi, maddî olarak bölünmüş olmayan taşınmazın tamamına belli paylarla malik olur.Ancak özellikle miras kalan taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti de söz konusu olabilir. Bu nedenle miras yoluyla edinilen bir taşınmaz bakımından doğrudan “hissedar kendi hissesini satabilir” sonucuna ulaşmadan önce taşınmazın mülkiyet şeklinin incelenmesi gerekir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli bir payı vardır. Paydaş, kanunun öngördüğü sınırlar içerisinde kendi payı üzerinde tasarruf edebilir.Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları bulunmaksızın, kanundan veya sözleşmeden doğan topluluk nedeniyle birlikte hak sahipliği söz konusudur.Bu ayrım özellikle miras kalan taşınmazların devri ve paylaşımı bakımından önemlidir. Çünkü mirasın paylaşılmasından veya paylı mülkiyete geçilmesinden önce mirasçıların hukuki durumu, paylı mülkiyetteki paydaşların durumundan farklıdır.

Hissedar Kendi Hissesini Satabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi uyarınca paydaşlardan her biri, kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Bu nedenle bir paydaş, diğer paydaşların onayını almadan kendi payını devredebilir. Ancak bu satışın üçüncü kişiye yapılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Dikkat edilmesi gereken husus, pay sahibi kendi hissesini istediği gibi satabilir ancak diğer hissedarların payı hakkında herhangi bir tasarrufta bulunamaz.

Hisseli Tapudaki Pay Üçüncü Kişiye Satılırsa Ne Olur?

Paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşlar bakımından Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.Önalım hakkının amacı, paylı mülkiyet ilişkisine üçüncü bir kişinin girmesi durumunda diğer paydaşlara belirli şartlarla satın alınan payı kendi adlarına geçirme imkânı sağlamaktır. Ancak her hisse devrinde önalım hakkının doğduğu söylenemez. Satışın gerçekten satış niteliğinde olup olmadığı, alıcının üçüncü kişi olup olmadığı ve taşınmazın hukuki durumu somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan yasal haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Güncel düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün verilen kesin süre içerisinde yerine getirilmemesi hâlinde önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Önalım Hakkında Güncel Süre Nedir?

Önalım hakkı bakımından güncel düzenleme önemlidir. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan değişiklikle önalım hakkının; satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay,her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içerisinde kullanılması gerekir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle paylı taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların satış tarihini ve kendilerine yapılan bildirimin tarihini dikkatle takip etmesi gerekir.

Hangi Satışlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre cebrî artırmayla satışlarda ve Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda  önalım hakkı kullanılamaz. Bu yüzden önalım hakkının bulunup bulunmadığı değerlendirilirken yalnızca tapudaki devir işlemine değil, işlemin hukuki niteliğine de bakılması gerekir.

Önalım Hakkından Feragat Edilebilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.Bunun yanında belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek mümkündür. Belirli bir satış için vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir ve satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir.

Hisseli Tapuda Paydaşlar Anlaşamazsa Ne Olur?

Hisseli taşınmazlarda uyuşmazlık yalnızca hisse satışından kaynaklanmaz.

Paydaşlar;

• taşınmazın nasıl kullanılacağı,
• taşınmazın kiraya verilip verilmeyeceği,
• taşınmazın tamamının satılıp satılmayacağı,
• taşınmazdan kimlerin yararlanacağı,
• ortaklığın devam edip etmeyeceği

konularında anlaşamayabilir.

Bu durumda şartları oluştuğu takdirde ortaklığın giderilmesi davası ( İzale-i Şuyu)  açılması mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar veya mirasçılar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan bir dava türüdür.Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlemle veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesiyle doğan istisnalar dışında paydaşlardan her biri paylaşmayı isteyebilir.

Paylaşma; aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde gerçekleştirilebilir.

Taşınmazın niteliği ve bölünebilirliği elveriyorsa aynen taksim gündeme gelebilir. Taşınmazın bölünmesinin mümkün olmaması veya bölünmenin taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya neden olması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle bir paydaşın ortaklığın sona erdirilmesini istemesi, diğer paydaşların mutlaka satışa rıza göstermesini gerektirmez.

Hisseli Tapu Nasıl Paylaşılır?

Hisseli taşınmazın paylaşılması iki temel şekilde gündeme gelebilir:

1. Aynen Taksim

Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmesi mümkünse, paydaşlara payları oranında ayrı bölümler verilmesi suretiyle ortaklık sona erdirilebilir. Ancak her taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi, hukuken de aynen taksimin mümkün olduğu anlamına gelmez.

2. Satış Suretiyle Paylaşım

Taşınmazın aynen taksim edilememesi veya kanuni şartların oluşması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Satış sonucunda elde edilen bedel, ilgili hukuki düzenlemeler çerçevesinde paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Miras Kalan Taşınmazların Satışında Mirasçılara Öncelik

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile miras yoluyla edinilen bazı taşınmazların ortaklığının satış suretiyle giderilmesine ilişkin önemli bir düzenleme yapılmıştır.İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeye göre; Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda yapılacak açık artırmanın birinci aşaması yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilir.

Hissedar Hissesini Satınca Ortaklık Sona Erer mi?

Bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması, taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez. Satış sonucunda yalnızca ilgili payın maliki değişir. Yeni malik, diğer paydaşlarla birlikte taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisine dahil olur. Ancak satış üçüncü kişiye yapılmışsa diğer paydaşların şartları oluştuğu takdirde yasal önalım hakkını kullanması mümkündür.

Hisseli Tapu Devri İçin Nelere Dikkat Edilmeli?

 Pendik’te bulunan ve uzmanlık alanımız olan bu konuda hisseli taşınmazlarda devir veya paylaşım yapılmadan önce;

• Tapu kaydındaki mülkiyet şekli,
• Pay oranları,
• Taşınmazın miras yoluyla edinilip edinilmediği,
• Payın üçüncü kişiye satılıp satılmadığı,
• Satışın hukuki niteliği,
• Önalım hakkının bulunup bulunmadığı,
• Satışın diğer paydaşlara bildirilip bildirilmediği,
• Önalım hakkına ilişkin süreler,
• Taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığı,
• Ortaklığın giderilmesinin gerekip gerekmediği

bu hususların dikkat edilmesi gerektiğini belirtmeliyiz. Özellikle önalım hakkındaki hak düşürücü sürelerin geçirilmesi, hak kaybına neden olabileceğinden satış ve bildirim tarihleri dikkatle incelenmelidir.