Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Mal sahiplerinin kiracılardan kira bedelini tahsil edememesi, kira hukukunda yaygın olarak görülen sorunlardan biridir. Bu durumda mülk sahibi, kiracı tahliye talebinde bulunmak isteyebilir. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibi, tahliye talepli olarak icra takibi başlatma hakkına sahiptir. İcra takibi sonrasında kiracıya ulaşan ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. Ayrıca ödeme yapılması için de 30 gün süre tanınır. Kira sözleşmesi 6 aydan daha kısa süre önce yapılmışsa itirazın 3 günde gerçekleştirilmesi gerekir. 30 gün içinde ödeme yapılmaması ve belirtilen sürelerde itiraz yoluna gidilmemesi halinde kiracı tahliye davası açılabilir.
Yazımızda genel hatlarıyla bahsedeceğimiz bu süreç, ciddi bir hukuki birikim ve tecrübe istemektedir. Kiracı tahliye avukatı Mustafa ORAL ve yönetimindeki Pendik MORAL Hukuk Avukat kadrosu, uzun yıllara dayanan deneyimiyle hem kiracı hem de ev sahiplerine hukuki danışmanlık sağlamaktadır.
1. Tahliye Davası Yoluyla Tahliye
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352/2 uyarınca mülk sahibi, kira bedelini tahsil edemediği için kiracı tahliye davası ile kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Tahliye davası şartları arasında en önemlisi, kiracıya yazılı şekilde iki haklı ihtar gönderilmiş olması bulunmaktadır. Kira bedelinin geç ödenmesi ya da hiç ödenmemesi durumunda ev sahibi yazılı ihtarname gönderebilir. Bir yıl içinde iki kez ihtarname gönderilmesi dava açma hakkını doğurur. Tahliye davası açabilmek için:
- İki ihtar, iki farklı aya ait olmak koşuluyla bir kira yılı içinde gönderilmiş olmalıdır.
- Kiracı, iki haklı ihtara da sebebiyet verecek durumlara yol açmalıdır.
- İhtarnameler, peşin ödenmesi gereken kira bedeli alacağına yönelik olmalıdır.
İki ihtarname sonrasında ev sahibi, kiracı tahliye işlemi için taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak dava açabilir. Dava, ikinci ihtar çekildikten sonra bir ay içinde açılmalıdır. Standart bir tahliye davası dilekçe örneği doldurularak da yasal işlemler başlatılabilir. Fakat her vakanın kendine özgü bir durumu olduğundan hukuki bir destek almak daha başarılı sonuçlar almanızı sağlayacaktır. Kiracı tahliye avukatı olarak uzun yıllardır danışmanlık hizmeti veren Pendik avukat Mustafa ORAL, deneyimli avukat kadrosuyla sizlere yardımcı olmaktan memnuniyet duyacaktır.
Pendik MORAL Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu’na gelerek veya İletişim sayfamızdaki bilgiler aracılığıyla bizlere ulaşarak sorularınızı sorabilir ve hukuki anlamda bir adım öne geçebilirsiniz.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 315 uyarınca kiracı, peşin ödenmesi gerekecek kira bedelini zamanında ödemezse, mülk sahibi 30 gün süre tanıyıp sonrasında sözleşmeyi feshedebilir. Temerrüt nedeni ile kiracı tahliyesi için bir haklı ihtarname gönderilmiş olması yeterli olmaktadır. Kiracı, ihtarname tebligatından sonra 30 gün içinde kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Borcun ödenmemesi durumunda ev sahibi kiracı tahliye davası açabilir. Dava sonucunda verilecek olan karar icra dairesi tarafından yürütülmektedir. İleride iki haklı ihtarname ile dava açılması planlıyorsa verilen sürenin bir önemi bulunmamaktadır. En az iki farklı aya ait kira bedelinin kiracı tarafından ödenmediğine dair kanıt sunmak yeterli olmaktadır. Ancak temerrüt nedeniyle açılacak olan davalarda en az 30 gün süre tanınmış olması şartı mevcuttur.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi Yoluyla Tahliye
Kirasını ödemeyen kiracı için dava açmadan doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Ev sahipleri, tahsil edilmeyen kira borçları için tahliye talebinde bulunmayıp yalnızca icra takibi başlatmayı seçerlerse ileride tahliye talep etme haklarını kaybederler. Bu durumda sadece ödenmemiş kira borcunu alma hakkına sahip olurlar. Bu nedenle icra takibini kiracı tahliye talebinde bulunarak başlatmaları önemlidir.
Eğer kiracı tahliyesi isteniyorsa, tahliye talepli icra takibi, kiracı tahliye davası açmaktan daha pratik ve hızlı bir çözümdür. Ödeme emri tebliği kiracıya ulaştıktan sonra borca 7 gün içerisinde itiraz edilebilir. İtirazda bulunulmaması halinde 30 gün içinde ödenmemiş kira bedellerinin ve tüm masrafların ödenmesi gerekir. Borcunu ödeyen kiracı mülkten tahliye edilemez. Kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunursa icra takibi durdurulur.
Diğer Kiracı Tahliye Nedenleri
Kira borcunun ödenmemesi dışında kiracı tahliye talebinde bulunabilmek için başka sebepler de bulunmaktadır. En yaygın gerekçelerden biri mülkün başka birine satılmasıdır. Ev sahibinin değişmesi durumunda yeni ev sahibi kiracıyı tahliye etmek isteyebilir. Böyle bir talep varsa, satın alma işlemi gerçekleştikten sonra 1 ay içinde durum kiracıya bildirilmelidir. Sonrasında 6 ay içinde kiracı tahliye davası açılabilir. Diğer sebeplerle de kiracının tahliyesi mümkün olabilmektedir:
- Hasar almış ve kullanılamayacak duruma gelmiş binaların imar gereksinimi ile bilirkişi tarafından karar verilmesi.
- Kiracının evden belli bir tarihte çıkacağına dair yazılı taahhüt verip çıkmaması.
- Kira sözleşmesine aykırı durumların yaşanması.
- Kiralanan mülkün kiracı tarafından başkasına devredilmesi.
- Kiracının toplumun huzurunu bozmaya, bina kurallarına uymamaya ve komşulara saygısızlık yapmaya yönelik davranışları kiracı tahliyesi sebebi olabilir.
Bu gerekçeler dışında, kira sözleşmesinin bitimi kiracının tahliyesi için bir gerekçe değildir. Sözleşmenin bitiminden en az üç ay önce iki taraflı fesih bildirimi yapılması gerekmektedir. Bildirim yapılmadığı müddetçe sözleşme otomatik olarak yenilenir.
Kiracı tahliye avukatı Mustafa ORAL ve yönetimindeki Pendik Avukat kadrosu, bu karmaşık konuda sizlere hukuki danışmanlık sağlamaktan memnuniyet duyacaktır. Daha fazla bilgi edinmek için İletişim sayfamızdaki bilgileri kullanarak bizlere ulaşabilir, Pendik MORAL Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu’na gelerek yüz yüze sorularınızı sorabilir veya online görüşme hizmetimiz ile bizlerden destek alabilirsiniz.
