Tahliye davası, kiraya verenin kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde kiralanan taşınmazın boşaltılmasını sağlamak amacıyla başvurduğu hukuki yoldur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebeplere ve usul kurallarına uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Kiraya verenin taşınmazını geri almak istemesi, tek başına tahliye hakkı doğurmaz. Tahliye talebinin kanuni bir sebebe dayanması, ilgili sürelerin gözetilmesi ve gerektiğinde bu sebebin ispatlanması gerekir.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmasını sağlamak amacıyla açılan davadır. Tahliye talebinin dayanağı; kiraya verenin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya kiracının kanuni yükümlülüklerine aykırı davranması gibi farklı sebepler olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde kira sözleşmesine ilişkin genel düzenlemeler, 339 ve devamı maddelerinde ise konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler yer almaktadır. Tahliye sürecinde uygulanacak hükümler, kira sözleşmesinin niteliğine ve ileri sürülen tahliye sebebine göre belirlenir.
Kiracı Tahliye Davası Hangi Sebeplerle Açılır?
Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin belirli koşullar altında tahliye talep edebileceği durumları ayrı ayrı düzenlemiştir. Bu sebeplerin her biri farklı şartlara ve sürelere tabidir.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde tahliye davası açabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde, ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyaç iddiasının somut olayın özellikleriyle desteklenmesi ve yargılama sırasında ispatlanması önem taşır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanuni fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
2. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması gerekiyorsa tahliye talep edilebilir.Bu tahliye sebebinin uygulanabilmesi için yapılacak çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi gerekir. Her türlü bakım veya onarım ihtiyacı, kendiliğinden tahliye hakkı doğurmaz.Tahliye talebinin değerlendirilmesinde yapılması planlanan çalışmaların niteliği, kapsamı ve kiralananın kullanımına etkisi önemlidir. Dava açma süresi belirlenirken Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesindeki hükümler esas alınır.
3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişiye belirli şartlarla tahliye isteme hakkı tanır.Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu içindeyse edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir. Yeni malik ayrıca kira sözleşmesinin sona erme tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu tercih edebilir. Hangi yolun uygulanacağı belirlenirken sözleşmenin süresi ve kanuni bildirim koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren tahliye talep edebilir. Tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli bir tahliye tarihini içermesi önemlidir. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icra yoluna başvurmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süreye uyulması, tahliye hakkının kullanılabilmesi bakımından önem taşır.
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmış olması gerekir.Bu tahliye sebebinde ihtarların haklılığı, kira borçlarının durumu ve ilgili kira dönemleri birlikte değerlendirilmelidir. Dava, kanunda belirtilen kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
6. Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Bulunması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilmemesi hâlinde, kanuni şartlarla tahliye talep edilebilir. Bu hükmün uygulanabilmesi için konutun varlığı, oturmaya elverişliliği ve kiraya verenin sözleşme kurulurken durumu bilip bilmediği gibi hususlar önem taşır.
7. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren yazılı bildirimle süre vererek sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi gerekir. Bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda tahliye, olayın niteliğine göre icra takibi veya dava yoluyla gündeme gelebilir. Ödeme emri, tebligat, verilen süre ve ödeme durumu birlikte değerlendirilmelidir.
8. Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranması Nedeniyle Tahliye
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde kiraya veren kanuni şartlarla sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz günlük süre verilmesi ve aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğinin yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Kiracının kasten ağır zarar vermesi, aykırılığın giderilmesi için süre verilmesinin yararsız olması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi gibi durumlarda kanunda düzenlenen istisnalar uygulanabilir.
9. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümleri düzenler. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi, uzama yılları ve bildirim zamanı birlikte hesaplanmalıdır.
Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşamaması hâlinde son tutanak düzenlenir. Dava açılması için diğer kanuni koşulların da yerine getirilmesi gerekir. Dolayısıyla tahliye davası açılmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığı belirlenmeli ve gerekli başvuru tamamlanmalıdır.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel yetki hükümleri ve uyuşmazlığın niteliği dikkate alınır. Dava açılmadan önce görev ve yetki kurallarının somut olay bakımından değerlendirilmesi gerekir.
Tahliye Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Pendik’te bulunan ve uzmanlık alanımız olan bu konuda aşağıda yazılan delillerin önemini vurgulamamız gerekir. Tahliye davasında deliller, ileri sürülen tahliye sebebine göre değişir. Davacı, dayandığı tahliye sebebinin kanuni şartlarını ortaya koyabilecek delilleri sunmalıdır.
Somut olayın özelliklerine göre aşağıdaki belgeler önem taşıyabilir:
- Kira sözleşmesi ve ekleri
- Yazılı tahliye taahhütnamesi
- İhtarname ve tebligat belgeleri
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları ve makbuzlar
- İhtiyaç iddiasını destekleyen belgeler
- İnşa, imar veya esaslı onarım çalışmalarına ilişkin belgeler
- Taraflar arasındaki yazışmalar ve hukuka uygun diğer deliller
Her tahliye sebebi için aynı deliller yeterli olmayacağından, dava hazırlığında ispat yükü ve delillerin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev Sahibi Kiracıyı Kendi İmkânlarıyla Tahliye Edebilir mi?
Kiraya veren, yalnızca taşınmazın maliki olduğu gerekçesiyle kiracıyı zor kullanarak taşınmazdan çıkarma, kilitleri değiştirme veya kiralananın kullanımını fiilen engelleme yoluna başvurmamalıdır. Kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltmaması hâlinde, kanunda öngörülen tahliye yolları izlenmelidir. Somut olayın niteliğine göre dava veya icra yoluyla tahliye prosedürü uygulanabilir.
Sonuç
Kiracı tahliye davaları, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının konut veya işyeri kullanımından doğan haklarının karşı karşıya geldiği önemli hukuki uyuşmazlıklardandır. Bu uyuşmazlıklarda tahliyenin gerçekleştirilebilmesi, yalnızca kiraya verenin taşınmazı geri almak istemesine değil, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin mevcut olmasına ve ilgili yasal şartların yerine getirilmesine bağlıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi tahliye sebeplerinin her biri farklı koşullara ve sürelere tabidir. Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce kira sözleşmesinin niteliğinin, ileri sürülecek hukuki sebebin, yapılması gereken bildirimlerin ve dava açma sürelerinin dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Özellikle kanuni sürelerin kaçırılması veya tahliye sebebinin yeterli delillerle ortaya konulamaması, tahliye talebinin reddedilmesine ya da sürecin uzamasına neden olabilir. Diğer taraftan kiracının da kira sözleşmesinden ve ilgili mevzuattan kaynaklanan hakları bulunmaktadır. Kiraya verenin kanuni şartları yerine getirmeden kiracının taşınmazı boşaltmasını istemesi veya tahliyeyi hukuki usuller dışında gerçekleştirmeye çalışması, yeni uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına yol açabilir. Bu nedenle tahliye sürecinin hem kiraya verenin hem de kiracının hakları gözetilerek yürütülmesi önem taşır. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk hükümlerinin değerlendirilmesi, görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, delillerin usulüne uygun şekilde hazırlanması ve ilgili kanuni sürelerin takip edilmesi gerekir. Ayrıca mahkeme kararı alınması ile tahliyenin fiilen gerçekleştirilmesi arasındaki hukuki süreç de göz önünde bulundurulmalıdır. Sonuç olarak, tahliye davalarında başarılı bir hukuki süreç yürütülebilmesi için her uyuşmazlığın kendi koşulları içerisinde ele alınması ve doğru hukuki yolun belirlenmesi gerekir. Kira sözleşmesinin ve somut olayın özelliklerinin mevzuat çerçevesinde değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin gereksiz yere uzamasının önüne geçilmesi bakımından önemlidir.
