Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi, günlük hayatta en sık karşılaşılan sözleşme türlerinden biridir. Bir konut veya işyeri kiralanırken taraflar arasında kurulan bu hukuki ilişki, yalnızca kira bedelinin ödenmesinden ibaret değildir. Kiracının ve kiraya verenin karşılıklı hak ve borçları, kira sözleşmesinin süresi, kira artışı, depozito, aidat, kullanım şartları ve sözleşmenin sona ermesi gibi birçok konu kira ilişkisini doğrudan etkiler. Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken yalnızca kira bedeline ve sözleşme süresine değil, sözleşmenin bütün hükümlerine dikkat edilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesine ilişkin ayrıntılı düzenlemeler bulunmaktadır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler nedeniyle tarafların sözleşme hazırlarken kanuni düzenlemeleri dikkate alması önemlidir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin her durumda yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Ancak yazılı kira sözleşmesi, tarafların hangi şartlarda anlaştığının belirlenmesi ve gerektiğinde ispat edilmesi bakımından büyük önem taşır. Bu nedenle kira sözleşmesinin açık, anlaşılır ve somut kira ilişkisine uygun şekilde hazırlanması gerekir.

Kira Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Yer Almalıdır?

Kira sözleşmesinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda sözleşmede özellikle;

• Kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri,
• Kiralananın açık adresi,
• Kiralananın niteliği,
• Kullanım amacı,
• Kira bedeli,
• Kira bedelinin ödeme zamanı ve yöntemi,
• Kira başlangıç tarihi,
• Sözleşmenin süresi,
• Kira artışına ilişkin hükümler,
• Depozito bedeli,
• Aidat ve yan giderlerin kim tarafından karşılanacağı,
• Kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar,
• Varsa özel kullanım şartları

açıkça belirtilmelidir.

Özellikle kira bedelinin, ödeme tarihinin ve kiralananın hangi amaçla kullanılacağının açıkça yazılması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Kiracının Borçları ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiracının temel borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödemektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.Bunun yanında kiracının kira ilişkisi kapsamında başka yükümlülükleri de bulunmaktadır.

Kiracı;

• Kira bedelini zamanında ödemeli,
• Kiralananı özenle kullanmalı,
• Kiralananı sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun kullanmalı,
• Kiralananda meydana gelen önemli ayıpları kiraya verene bildirmeli,
• Komşulara gerekli saygıyı göstermeli,
• Kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananı teslim aldığı duruma uygun şekilde geri vermelidir.

Kiracının kira bedelini ödememesi veya kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, somut olayın şartlarına göre kiraya veren açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kiraya Verenin Borçları ve Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiraya verenin de kira sözleşmesinden kaynaklanan önemli borçları bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiraya verenin başlıca yükümlülükleri arasında;

• Kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek,
• Kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmak,
• Kiracının kullanımını hukuka uygun şekilde sürdürmesini sağlamak,
• Kiracının sorumluluğunda olmayan önemli ayıpları gidermek

yer almaktadır.

Dolayısıyla kira ilişkisi yalnızca kiracının kira bedelini ödeme borcundan ibaret değildir. Kiraya verenin de kanundan ve sözleşmeden kaynaklanan çeşitli yükümlülükleri bulunmaktadır.

Alt Kira ve Kullanım Hakkı Nedir?

Kiracının kiralananı tamamen veya kısmen başka bir kişiye kiralaması alt kira olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesine göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının alt kira ilişkisi kurabilmesi için kiraya verenin yazılı rızası gereklidir. Kiracının kiralananı başka bir kişinin kullanımına bırakması da kira sözleşmesinin ve kanundaki düzenlemelerin dikkate alınmasını gerektirir. Özellikle kiralananın kullanım amacı değiştirilecekse veya kiraya veren açısından zarar doğabilecekse, kiraya verenin rızasının bulunması önem taşır. Bu nedenle kiracı, kira sözleşmesinde kendisine tanınan kullanım hakkını başka bir kişiye devretmeden veya kiralananı başka bir kişinin kullanımına bırakmadan önce sözleşmeyi ve kanuni düzenlemeleri kontrol etmelidir.

Kira Sözleşmesinin Devri Mümkün müdür?

Kira sözleşmesinin devri, mevcut kiracının kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarını başka bir kişiye devretmesi anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başka bir kişiye devredemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası önem taşımaktadır. İşyeri kiralarında ise kiraya veren, haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine ilişkin rızasını vermekten kaçınamaz.Kira ilişkisinin devredilmesiyle birlikte yeni kiracı, önceki kiracının yerine geçer. Bu yönüyle kira sözleşmesinin devri, alt kiradan farklıdır.

Kira Sözleşmesinin Devri ile Alt Kira Arasındaki Fark Nedir?

Kira sözleşmesinin devrinde mevcut kiracı kira ilişkisinden çıkar ve onun yerine yeni kiracı geçer.Alt kirada ise mevcut kira sözleşmesi devam eder. Asıl kiracı, kiraya veren ile yaptığı kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder ve alt kiracı ile ayrıca bir kira ilişkisi kurar. Bu nedenle kira sözleşmesinin devri ile alt kira aynı hukuki işlem değildir.

Kira Bedeli ve Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli ve ödeme zamanı kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uygulanır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hükümler gündeme gelebilir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken kanunda öngörülen diğer ölçütler de dikkate alınabilir. Bu nedenle kira sözleşmesine kira artışına ilişkin hüküm konulurken güncel mevzuatın dikkate alınması gerekir.

Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Kira ilişkilerinde kiraya veren tarafından talep edilen güvence bedeli uygulamada genellikle “depozito” olarak adlandırılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozitonun miktarının ve hangi şartlarda iade edileceğinin kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmesi, kira ilişkisi sona erdiğinde taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Aidat ve Yan Giderleri Kim Öder?

Kira sözleşmesi hazırlanırken aidat ve yan giderlerin kim tarafından karşılanacağının açıkça düzenlenmesi faydalıdır. Elektrik, su ve doğalgaz gibi kullanıma bağlı giderlerin yanı sıra apartman veya site giderleri bakımından da tarafların sorumluluklarının belirlenmesi gerekir. Ancak sözleşmede yer alan her hükmün geçerli olduğu düşünülmemelidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler geçersiz olabilir.

Kiralananın Teslimi ve Demirbaşlar

Kira sözleşmesi hazırlanırken kiralananın teslim edildiği tarihteki durumunun da kayıt altına alınması önemlidir. Kiralananda bulunan demirbaşların mümkün olduğunca liste hâlinde belirtilmesi ve teslim durumunun fotoğraf veya video ile belgelenmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir. Kira sözleşmesine ek olarak bir teslim tutanağı hazırlanması; demirbaşların, mevcut hasarların ve sayaç değerlerinin bu tutanakta belirtilmesi tarafların haklarını koruyabilir.

Kira Sözleşmesinin Süresi ve Yenilenmesi

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresinin sona ermesi, tek başına kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

Kiracının tahliyesi bakımından kanunda çeşitli düzenlemeler bulunmaktadır.

Somut olayın özelliklerine göre;

• Kira bedelinin ödenmemesi,
• Kiracının temerrüde düşmesi,
• İki haklı ihtar,
• Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı,
• Yeni malikin ihtiyacı,
• Yeniden inşa veya imar,
• Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması,
• Geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması

gibi nedenlerle tahliye gündeme gelebilir.

Ancak her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve süreleri bulunmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin sona ermesi ile tahliye hakkının doğması aynı şey değildir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, tahliye tarihi ve belgenin diğer şartları önem taşımaktadır.

Kira Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?

Kira sözleşmesinin geçerli olması için genel olarak noter huzurunda yapılması zorunlu değildir. Taraflar kendi aralarında yazılı bir kira sözleşmesi düzenleyebilir. Bununla birlikte noter aracılığıyla yapılan işlemler, özellikle imza ve tarih bakımından ispat açısından ek güvence sağlayabilir. Burada asıl önemli olan husus , kira sözleşmesinin açık, anlaşılır ve yürürlükteki mevzuata uygun şekilde hazırlanmasıdır.

Kira Sözleşmesinde Hukuka Aykırı Hükümlere Dikkat Edilmeli

Kira sözleşmesine tarafların diledikleri her hükmü koyabilecekleri düşünülmemelidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan emredici hükümleri bulunmaktadır. Bu nedenle hazır kira sözleşmesi kullanılırken yalnızca boş alanların doldurulması yeterli değildir. Sözleşmede yer alan özel hükümlerin güncel mevzuata uygun olup olmadığı da kontrol edilmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan belirli uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle kira bedeli, kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklar veya tahliye gibi konularda uyuşmazlığın niteliğine göre dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Pendik’te bulunan ve uzmanlık alanımız olan bu konuda aşağıda belirttiğimi hususlara dikkat edilmelidir. Bunlar;

• Tarafların kimlik bilgilerinin doğru yazılması,
• Kiralananın açık adresinin belirtilmesi,
• Kira bedelinin ve ödeme tarihinin yazılması,
• Kira artış şartının mevzuata uygun olması,
• Depozito miktarının belirtilmesi,
• Aidat ve yan giderlerin düzenlenmesi,
• Kiralananın kullanım amacının belirtilmesi,
• Alt kira ve kullanım hakkının devrine ilişkin hükümlerin kontrol edilmesi,
• Kira sözleşmesinin devrine ilişkin şartların değerlendirilmesi,
• Demirbaşların listelenmesi,
• Kiralananın teslim durumunun kayıt altına alınması,
• Varsa tahliye taahhütnamesinin hukuki şartlarının kontrol edilmesi.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından her durumda yazılı şekil şartı bulunmamaktadır. Ancak yazılı kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi ve ispat bakımından önemlidir.

Kiracı kiralananı başkasına kiralayabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının alt kira ilişkisi kurabilmesi için kiraya verenin yazılı rızası gerekir.

Kira sözleşmesi başka bir kişiye devredilebilir mi?

Kira ilişkisinin devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinde düzenlenmiştir. Kural olarak kiraya verenin yazılı rızası gerekir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.

Ev sahibi kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez. Tahliye için kanunda öngörülen şartlardan birinin bulunması gerekir.

Kira artışı nasıl belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırabilir. Ancak yenilenen kira döneminde uygulanacak artış oranı, on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranını geçemez.

Sonuç

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin temelini oluşturan önemli bir belgedir. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken yalnızca kira bedeli ve sözleşme süresine değil; tarafların borçlarına, depozitoya, kira artışına, aidat ve yan giderlere, kiralananın kullanım şekline, alt kira ve kullanım hakkına, kira sözleşmesinin devrine, teslim koşullarına ve sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümlere de dikkat edilmelidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerinin dikkate alınması büyük önem taşımaktadır. Kira sözleşmesi imzalanmadan önce sözleşmede yer alan hükümlerin tarafların haklarını ve yükümlülüklerini nasıl etkilediğinin değerlendirilmesi, ileride ortaya çıkabilecek kira bedeli, depozito, kullanım, tahliye ve alacak uyuşmazlıklarının önlenmesine yardımcı olabilir. Kira sözleşmesi hazırlanırken somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir. Tarafların haklarını koruyan, açık ve hukuka uygun bir kira sözleşmesi, kira ilişkisi boyunca ortaya çıkabilecek birçok uyuşmazlığın önüne geçilmesine katkı sağlayacaktır.